Immobilien Bewertung - Kompetent kaufen und verkaufen
Sie suchen Ihr Traumhaus oder möchten Ihre Immobilie in Deutschland veräußern? Gut, wenn Sie exakt wissen, was Sie suchen. Besser, wenn Sie Ihr Wunschobjekt einer genauen Wertermittlung unterziehen. Oder als Verkäufer wissen, was Sie real anzubieten haben.
Niemand muss aufgrund bloßen Augenscheins weitreichende Kaufs- und Verkaufsentscheidungen treffen. Eine professionelle Immobilien Bewertung hilft, alle Eigenschaften eines Objekts und damit dessen Wert en Detail zu ermitteln. Neben der eigentlichen Gebäude- und Grundstücksbeschaffenheit spielen für die Immobilienbewertung weitere Faktoren wie Lage, Infrastruktur oder Bodenrichtwert eine Rolle.
Verkehrswert Immobilie - die Indikatoren
Ein Traumhaus in perfekter Lage – so scheint es jedenfalls. Der Bebauungsplan zeigt, wie lange Sie Ihren unverbauten Blick auf Felder und Wiesen genießen können, indem er geplante Erschließungen des Areals offen legt.
Was bei Sonntagsterminen verborgen bleibt, enthüllt der Alltag: Mit welcher Lärmbelästigung ist tagtäglich zu rechnen? Und welches Ranking besitzt die Wohngegend? Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine ausgezeichnete Infrastruktur sozialer Einrichtungen sowie zu Fuß zu erreichende Einkaufs- wie Freizeitmöglichkeiten wirken sich unmittelbar auf den Verkehrswert einer Immobilie aus. Auch schnelles Internet ist Teil einer attraktiven Infrastruktur. Hochspannungsmasten in der Nähe oder Hochwassergefahr in Gewässernähe dagegen wirken wertmindernd.
Unattraktivere Regionen werden weniger nachgefragt; der Verkehrswert unterschreitet den realen Sachwert oft nicht unerheblich. Andererseits kann eine gute Lage bestimmte Baumängel vergessen machen.
Wertermittlung Grundstück
Grundstücke, die weitere Aus- und Anbauten möglich machen, punkten in der Immobilienbewertung. Auch eine unkomplizierte Bewirtschaftung des Objekts wirkt wertsteigernd: Ein ebenes Gelände schneidet besser ab als ein Garten am Steilhang ohne gepflegten Baumbestand. Wert-Gutachten nehmen auch die Bepflanzung und Pflasterung der Zufahrt sowie die Beschaffenheit der Zäune in den Blick: Hochwertige Hölzer oder blanker Maschendraht?
Rechtlich Relevantes wie Wegerecht, das Nutzungsalternativen einschränkt, Erschließungsgrad und Lasteneintragungen in Grundbuch und Baulastenverzeichnis finden ebenso in der Ermittlung Berücksichtigung.
Immobilienbewertung als Solches
Jeder Hauseigentümer, der den Wohnwert seiner Immobilie erhöht hat, möchte bitte, dass sich Baukosten, Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung sowie gestiegene Bodenpreise im Preis niederschlagen. Dazu gehören Gartengestaltung, das Vorhandensein einer Sauna oder ein Wintergartenanbau genauso wie ein ausgebautes Dachgeschoss. Weil der relative Wert pro Quadratmeter Wohn- bzw. Bodenfläche proportional zur Gesamtgröße des Hauses sinkt, lassen sich größere Objekte zuweilen schwerer veräußern.
Die Immobilien Bewertung zeigt unmissverständlich, was eine zunächst ansprechende Fassadenoptik verbirgt: Das Baujahr des Hauses oder die Vornahme von Umbauten sowie das Bestehen von Denkmalschutz-Auflagen gibt Aufschluss. Entsprechend mindert der Renovierungsbedarf, etwa bei fehlendem Wärme- und Schallschutz oder verschlissenem Bodenbelag, den Wert eines Hauses, während eine Immobilie mit energiesparender, einbruchsicherer Doppelverglasung, modernen Türlösungen (innen und außen) oder einer Zentralheizung auf dem neuesten Stand der Technik überdurchschnittlich in der Wert-Ermittlung abschneidet. Betriebskostenabrechnungen belegen diese Aspekte Schwarz auf Weiß.
Die inneren Werte einer Immobilie sind unmittelbar mit Grundriss, Raumaufteilung und Erhaltungszustand verknüpft: Wie ist der Schnitt der Wohnungen? Gibt es viele Durchgangszimmer? Wie hell sind die Räume? Für Objekte mit Berg- oder Seeblick gilt Preisaufschlag. Dagegen sinkt der Wert der Immobilie bei Mängeln wie Schimmel, Hausbock, Taubenplagen oder Marder im Gebiet schnell erheblich.
Wie ist es um die elektrischen Anschlüsse oder sanitäre Anlagen bestellt? Kann sich der Käufer über eine Glanzduschkabine mit Regendusche freuen oder möchte er auf Putz verlegte Rohrleitungen am liebsten sofort herausreißen lassen? Wie hochwertig sind Mauerwerk und Dach? Handelt es sich z. B. um Massivbauweise oder einfachen Fertigbau? Wie ist das Dach gedämmt?
Seit 2008 existieren Energieeffizienzklassen für Wohngebäude: Je nach Klasse ermitteln sich Verkehrswert und Vermietbarkeit – der Energiepass informiert über Wärmedämmung, Effizienz der Heizungsanlage sowie CO2-Ausstoß.
Angesichts des demografischen Wandels spielt auch Barrierefreiheit bei der Immobilienbewertung eine große Rolle und damit auch die Konzeption von Terrassen, Balkonen und die allgemeine Nutzungssicherheit. Gibt es einen barrierefreien Aufzug? Sind Parkplätze, Tiefgarage oder Carport vorhanden?
Und: Extras wie Satellitenanschlüsse, Gegensprechanlagen, Bewegungsmelder oder Einbaugeräte heben nur in gutem Zustand den Wert.
Das Wertgutachten
Wie erkennen Sie, ob der verlangte Kaufpreis von Haus oder Eigentumswohnung realistisch ist? Für Käufer wie Verkäufer dienen der stichtagsbezogene Verkehrswert mit Sachwert, Vergleichswert und Ertragswert sowie aktuelle Kaufpreissammlungen lokaler Gutachter-Ausschüsse als detaillierte Verhandlungsbasis. So wird im Wert-Gutachten geklärt, welche Rendite eine Immobilieninvestition abwirft.
Auch bei Scheidung, Erbschaft oder Schenkung sollte ein unabhängiges Wertgutachten vorliegen, das die Funktion der Immobilie als wertbeständige Kapitalanlage sicher zertifiziert, Investoren Renditeprognosen ermöglicht oder als Grundlage der Festsetzung von Gewerbemiete dient. Als Käufer können Sie sich darauf bei Finanzierungsverhandlungen mit Ihrer Bank stützen.
Kompetente Sachverständige begutachten Immobilien direkt vor Ort, decken etwaige Mängel auf und schätzen den Sanierungsbedarf ab. Wer sich selbst einen ersten Eindruck verschaffen möchte, kann sich im Bereich Immobilienbewertung unterschiedlichster Online-Bewertungsangebote unverbindlich informieren.
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